역전세 대출규제 완화 내용 자격요건 주의사항

안녕하세요, 부동산을 사랑하는 블로거입니다. 오늘은 역전세 대출규제 완화에 대해 알려드리고자 합니다. 역전세란 전세금이 하락하여 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금이 신규 보증금보다 많아지는 상황을 말합니다. 이런 경우 집주인은 은행에서 대출을 받아 전세보증금을 반환해야 하는데, 기존의 대출규제 때문에 어려움을 겪는 경우가 많았습니다. 그래서 정부는 27일부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환 용도에 한해 대출규제를 완화하기로 했습니다. 이번 조치의 내용과 주의사항을 함께 살펴보겠습니다.

 

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역전세 대출규제 완화 내용

집주인이 전세보증금 반환 용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용받게 됩니다. DSR은 가계의 총 부채 원리금 상환액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 하는 규제이고, DTI는 가계의 총 부채 상환액이 연간 소득의 60%를 넘지 못하도록 하는 규제입니다. DSR은 원리금을 고려하기 때문에 DTI보다 더 엄격한 규제입니다.

 

임대사업자에 대해서는 임대수익 대비 이자 비율인 RTI를 1.0배로 완화해 적용합니다. RTI는 임대수익이 이자비용을 충당할 수 있는 정도를 나타내는 지표로, 기존에는 0.5배였습니다.

 

이번 조치의 지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화 발표가 나오기 전인 이달 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정됩니다

 

후속 세입자가 구해져 기존 세입자에게 전세보증금 중 모자라는 부분을 돌려줘야 하는 경우는 물론, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우도 대출을 더 받을 수 있습니다. 우선 대출을 받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려주고, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 대출을 상환하면 됩니다.

 

세입자가 나간 뒤 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도, 또 기존 세입자와 전세계약을 연장하면서, 기존 계약대비 감액하는 경우도 대상에 해당합니다. 단 기존 세입자와 계약 갱신 시에는 전세계약서를 새로 써야 합니다.

 

자격요건 주의사항

이번 조치는 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록, 집주인의 자력반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리될 것입니다.

 

대출 과정에서는 집주인이 대출 외 전세보증금 상환을 할 수 있는 다른 방법이 없는지 확인하고, 대출금을 집주인이 아닌 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 대출금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침입니다.

 

또 반환대출 이용 기간 집주인이 신규 주택을 사들이지 못하도록 제한하고, 주택 구입이 적발되면 대출 전액 회수·3년간 주택담보대출 취급 금지 등 벌칙을 부과할 계획입니다.

 

세입자 보호조치 요건도 강화됩니다. 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하고, 은행은 이 계약을 확인한 뒤 계약이 성실히 이행된다는 전제로 대출을 지원합니다. 임대차계약을 체결하고 나면 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 내 전세금 반환보증에 직접 가입하거나 보증료를 납부 해야 합니다¹². 만일 집주인이 이 같은 의무를 이행하지 않으면 대출금이 전액 회수될 수 있습니다.

 

전세금반환보증이 의무사항이 되는 만큼 아파트 외에 단독, 다가구, 연립, 주거용 오피스텔까지 대상으로 하는 새로운 보증보험 상품도 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증보험 (SGI) 등에서 내일 일제히 출시됩니다. 보증금 한도가 없고 세입자가 가입하면 집주인이 보증료를 대납하는 상품은 내일부터, 집주인이 직접 가입하는 상품은 8월부터 이용할 수 있습니다.

 

마치며

이상으로 역전세 대출규제 완화에 대해 알려드렸습니다. 이번 조치는 역전세로 인해 어려움을 겪는 집주인과 세입자를 돕기 위한 것입니다. 하지만 대출규제 완화는 임시적이고 한정적인 조치일 뿐, 장기적인 임대차 시장의 안정화를 위해서는 근본적인 해결책이 필요합니다³. 여러분도 자신의 상황에 맞게 신중하게 대출을 이용하시고, 부동산 시장의 변화에 주의하시기 바랍니다. 감사합니다.